Comprendre la fiscalité d'une SCPI

Depuis leur création en 1960, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont devenues une option extrêmement populaire pour les investisseurs à revenu en raison de leurs versements généreux et de leur potentiel d'appréciation du capital. Cependant, les impôts sur les SCPI sont une question importante à comprendre. Les investisseurs conservateurs préfèrent souvent les SCPI aux actions traditionnelles, car les variables qui ont généralement un impact négatif sur le marché en général ont tendance à avoir un effet moins puissant sur les SCPI. Ils ne sont pas complètement isolés, mais il faut généralement plus de temps à un marché baissier pour toucher une SCPI en raison de la hausse des prix de location et de l'appréciation historique de l'immobilier en général. Avant de vous expliquer le fonctionnement de l'imposition revenus scpi, examinons rapidement ce que sont les SCPI.

fiscalité scpi image

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est une société d'investissement indépendante qui achète des biens immobiliers dans le seul but de générer un revenu courant régulier et prévisible. Grâce à de vastes portefeuilles, qui se composent généralement de propriétés commerciales telles que des bureaux d'entreprise, des entrepôts, des centres commerciaux et des complexes d'appartements, les SCPI fournissent des revenus aux actionnaires sous forme de dividendes. Pour le dire simplement, les SCPI sont quelque peu similaires aux fonds communs de placement, seul l'accent est mis sur l'achat de biens immobiliers générateurs de revenus par opposition aux actions et obligations traditionnelles. Légalement, une SCPI doit verser au moins 90% de son revenu imposable sous forme de dividendes. Étant donné que ces dividendes constituent en fait la partie imposable du revenu généré par les propriétés appartenant au SCPI, la société est en mesure de transférer son fardeau fiscal aux actionnaires plutôt que de payer elle-même les impôts sur le revenu.

SCPI fiscalité

L'obligation fiscale des actionnaires de SCPI peut être très compliquée, ce qui est en fait une solution à la légère. Chaque distribution, ou versement de dividendes, reçu par les investisseurs dans des comptes imposables est composé d'une combinaison de fonds acquis par le SCPI à partir d'un éventail de sources et de catégories, chacune ayant ses propres incidences fiscales. Le résultat est un méli-mélo d'argent qui doit être correctement séparé et catégorisé pour déterminer le montant imposable de l'actionnaire dû. Examinons de plus près les impôts sur les SCPI. Souvent, la majeure partie des paiements de dividendes des SCPI consiste simplement en le bénéfice d'exploitation de la société. En tant que propriétaire proportionnel de la société SCPI, ce bénéfice est transmis à l'actionnaire en tant que revenu ordinaire et sera imposé au taux d'imposition marginal de l'investisseur en tant que dividendes non qualifiés. Cependant, les dividendes des SCPI incluront parfois une partie du bénéfice d'exploitation qui était auparavant à l'abri de l'impôt en raison de la dépréciation des actifs immobiliers. Cette partie du paiement est considérée comme un remboursement de capital non imposable et, même si elle réduit la responsabilité fiscale du dividende, elle réduit également le coût de base par action de l'investisseur. Une réduction du coût de base n'aura aucune incidence sur le passif fiscal du bénéfice courant généré par les dividendes de SCPI, mais elle augmentera les impôts dus lorsque les actions de SCPI seront éventuellement vendues. Une autre partie des dividendes des SCPI peut consister en des gains en capital. Cela se produit lorsque l'entreprise vend l'un de ses actifs immobiliers et réalise un profit. Le fait que les gains en capital soient réputés à court ou à long terme dépend de la durée pendant laquelle la société de SCPI était propriétaire de cet actif particulier avant sa vente. Si l'actif a été détenu pendant moins d'un an, le passif à court terme des gains en capital de l'actionnaire est le même que son taux marginal d'imposition. Si le SCPI a détenu l'immeuble pendant plus d'un an, les taux des gains en capital à long terme s'appliquent; les investisseurs dans les tranches d'imposition de 10% ou 15% ne paient pas d'impôt à long terme sur les gains en capital, tandis que ceux de tous, sauf la tranche de revenu la plus élevée, paieront 15%. Les actionnaires qui tombent dans la tranche d'imposition la plus élevée, qui est actuellement de 37%, paieront 20% pour les plus-values ​​à long terme.

La réforme fiscale profite aux SCPI

La loi de 2017 sur les réductions d'impôt et l'emploi présente deux avantages importants pour les SCPI et leurs actionnaires. Plus particulièrement, grâce à la nouvelle déduction de 20% sur les revenus de transfert jusqu'à la fin de 2025, les actionnaires individuels de SCPI peuvent désormais déduire 20% du revenu de dividendes imposables des SCPI qu'ils reçoivent (mais pas pour les dividendes admissibles aux taux de gain en capital). Il n'y a aucun plafond sur la déduction, aucune restriction salariale et vous n'avez pas besoin de détailler les retenues pour recevoir cette prestation. La nouvelle loi fiscale abaisse en fait le taux d'imposition fédéral sur les dividendes ordinaires de SCPI (SCPI hypothécaires incluses) de 37% à 29,6% pour un contribuable de la tranche la plus élevée. Ce niveau est toujours supérieur au taux d'imposition maximal de 20% sur les dividendes admissibles versés par les sociétés, mais c'est un bon pas dans la bonne direction. Compte tenu de la nouvelle déduction de transfert, ainsi que du traitement favorable des dividendes de SCPI classés comme remboursement de capital ou gain en capital, la possession de certaines SCPI dans un compte imposable pourrait avoir un sens pour certains investisseurs, en particulier ceux qui prévoient de maintenir un taux d'imposition marginal. plus de 30% à la retraite. Les fondamentaux des SCPI devraient également bénéficier d'une réforme fiscale puisque le taux d'imposition des sociétés est passé de 35% à 21%. Bien que cette réduction ne profite pas directement aux SCPI puisqu'elles ne paient pas d'impôts en tant qu'entités intermédiaires, elle profitera à bon nombre de leurs locataires. Par exemple, le commerce de détail paie le taux d'imposition des sociétés le plus élevé de tous les secteurs en Amérique, selon Accounting Today. Les SCPI de détail sont une composante substantielle du secteur immobilier, et leurs locataires devraient profiter d'une belle augmentation des bénéfices grâce à la réforme fiscale. Une baisse des impôts pour les consommateurs et les entreprises devrait être une bonne nouvelle pour l'économie, les taux de location et la valeur des propriétés, toutes choses égales par ailleurs.

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